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Louer un bien en courte durée aux Sables d’Olonne attire de plus en plus de propriétaires, séduits par la forte attractivité touristique de la côte vendéenne. Pourtant, la réglementation location saisonnière Sables d’Olonne s’est considérablement renforcée depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur.

Entre déclaration obligatoire, autorisation de changement d’usage, numéro d’enregistrement et taxe de séjour, les règles locales s’ajoutent désormais au cadre national. Avant de publier votre première annonce sur Airbnb ou Booking, il est indispensable de connaître précisément les obligations qui s’appliquent à votre situation, que votre bien soit votre résidence principale ou une résidence secondaire.

Réglementation location saisonnière Sables d’Olonne 2026

Temps de lecture : ~8 min

1. Résumé en bref
2. Le cadre légal national des meublés de tourisme
3. Réglementation location saisonnière aux Sables d’Olonne : les règles locales
4. Taxe de séjour aux Sables d’Olonne : montants et modalités
5. Démarches pratiques pour louer légalement aux Sables d’Olonne
6. Sanctions encourues en cas de non-conformité
7. Louer sereinement aux Sables d’Olonne en 2026
8. FAQ — Location saisonnière aux Sables d’Olonne

Résumé en bref

• Cadre légal national : tout meublé de tourisme est soumis à des règles nationales encadrées par le Code du tourisme et renforcées par la loi Le Meur de novembre 2024.
• Règles spécifiques aux Sables d’Olonne : déclaration préalable, numéro d’enregistrement obligatoire, autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires et plafond de 120 jours pour les résidences principales.
• Taxe de séjour : elle est perçue par Les Sables d’Olonne Agglomération selon un barème qui varie selon le type et le classement de l’hébergement.
• Démarches administratives : déclaration d’activité, obtention d’un SIRET, respect des normes de sécurité et d’information aux voyageurs.
• Classement en étoiles : facultatif mais avantageux, il simplifie le renouvellement de l’autorisation et réduit le taux de taxe de séjour applicable.
• Sanctions : en cas de non-conformité, les amendes peuvent atteindre 100 000 euros par local, assorties d’une astreinte journalière.

Le cadre légal national des meublés de tourisme

Le Code du tourisme, en son article L.324-1-1, définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios loués à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois. Cette définition englobe la quasi-totalité des locations saisonnières proposées sur les plateformes de réservation.

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, le cadre national s’est significativement durci. Tout propriétaire souhaitant mettre un logement en location touristique doit désormais effectuer une déclaration préalable via un téléservice national, ce qui génère automatiquement un numéro d’enregistrement unique. Ce numéro doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces publiées, y compris sur les plateformes comme Airbnb ou Booking.

La loi donne également aux communes de nouveaux outils pour réguler l’offre : possibilité d’imposer un changement d’usage pour les résidences secondaires, plafonnement de la durée de location des résidences principales, et alignement progressif sur les exigences de performance énergétique.

Important — La déclaration préalable via le téléservice national est obligatoire au plus tard le 20 mai 2026 pour les meublés de tourisme déjà en activité. Passé ce délai, toute location sans numéro d’enregistrement valide expose le propriétaire à des sanctions.

Sur le plan énergétique, les obligations sont progressives. Depuis le 21 novembre 2024, un meublé de tourisme doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé au minimum E pour pouvoir être mis en location. À l’horizon 2034, seuls les logements classés de A à D seront autorisés à accueillir des voyageurs. Ces règles s’appliquent pleinement aux biens situés aux Sables d’Olonne.

Réglementation location saisonnière aux Sables d’Olonne : les règles locales

Les Sables d’Olonne Agglomération a mis en place un régime local qui s’ajoute au cadre national et qui comporte plusieurs obligations spécifiques à bien distinguer selon la nature du bien loué.

Résidence principale : le plafond des 120 jours

Si vous louez votre résidence principale, vous n’avez pas besoin d’une autorisation de changement d’usage. En revanche, la durée de location est strictement limitée à 120 jours par année civile. Au-delà de ce plafond, la location devient illégale, même si le logement constitue bien votre résidence principale. Vous devez également être en mesure de prouver ce statut, notamment par la production de votre dernier avis d’imposition.

Résidence secondaire : l’autorisation de changement d’usage est obligatoire

Pour tout logement constituant une résidence secondaire ou un bien destiné à être exploité en meublé de tourisme à titre principal, une autorisation de changement d’usage délivrée par la Mairie des Sables d’Olonne est indispensable avant toute mise en location. La demande s’effectue en ligne via la plateforme dédiée de l’agglomération. Cette autorisation est valable trois ans et se renouvelle automatiquement si le bien est classé en étoiles.

La réglementation locale prévoit également des plafonds d’autorisations selon les secteurs géographiques de la commune, afin de préserver le parc résidentiel disponible pour les habitants permanents.

Le numéro d’enregistrement : une obligation sans exception

Quelle que soit la situation du bien (résidence principale ou secondaire), tout meublé de tourisme aux Sables d’Olonne doit disposer d’un numéro d’enregistrement. Ce numéro est obtenu lors de la déclaration auprès de la commune ou via le téléservice national. Il doit apparaître sur chaque annonce publiée en ligne. La plateforme de gestion de la taxe de séjour de l’agglomération, accessible sur taxe.3douest.com, intègre également ce numéro dans ses procédures.

Taxe de séjour aux Sables d’Olonne : montants et modalités

Les meublés de tourisme situés aux Sables d’Olonne sont assujettis à la taxe de séjour, collectée au bénéfice de Les Sables d’Olonne Agglomération. Elle est due par personne et par nuitée. Le montant varie selon la catégorie d’hébergement et son niveau de classement. Les meublés classés en étoiles bénéficient d’un tarif fixe, tandis que les hébergements non classés sont soumis à un calcul proportionnel basé sur le coût de la nuitée, dans la limite d’un plafond défini par le barème officiel.

Le tableau ci-dessous synthétise les principales catégories d’hébergements et les modalités de calcul applicables en 2025 et 2026, telles que publiées par la mairie des Sables d’Olonne.

Modalités de calcul de la taxe de séjour selon le type d’hébergement

Type d’hébergement	Mode de calcul	Remarques
Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles)	Tarif fixe par personne et par nuitée selon le nombre d’étoiles	Tarif défini annuellement par délibération de l’agglomération
Meublé de tourisme non classé	Pourcentage du coût de la nuitée, dans la limite d’un plafond	Taux proportionnel fixé par la commune
Gîtes et chambres d’hôtes	Tarif fixe par personne et par nuitée	Selon catégorie définie par le barème local

Personnes exonérées de la taxe de séjour

Certaines personnes sont exonérées de la taxe de séjour :

• Les mineurs de moins de 18 ans.
• Les titulaires d’un contrat de travail saisonnier sur le territoire.
• Les personnes bénéficiant d’un hébergement d’urgence ou d’un relogement temporaire.
• Les occupants de locaux dont le loyer est inférieur à un euro par jour.

La taxe doit être collectée par le propriétaire auprès des voyageurs, puis reversée à l’agglomération, directement ou via la plateforme de réservation si celle-ci assure cette collecte pour son compte.

Bon à savoir — Le classement en étoiles de votre meublé de tourisme a un double avantage aux Sables d’Olonne : il stabilise votre tarif de taxe de séjour et permet le renouvellement automatique de votre autorisation de changement d’usage à l’issue des trois premières années.

Démarches pratiques pour louer légalement aux Sables d’Olonne

Obtenir un numéro SIRET

Obtenir un SIRET est l’une des premières démarches à effectuer. Les propriétaires qui exploitent un meublé de tourisme de façon régulière doivent déclarer leur activité auprès du guichet des formalités des entreprises et obtenir un numéro SIRET. Cette obligation s’applique que vous releviez du régime micro-BIC en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou d’un régime réel en tant que loueur en meublé professionnel (LMP). Le niveau de recettes et la situation personnelle du loueur déterminent le régime applicable.

Normes de sécurité et information des voyageurs

Au-delà des obligations administratives, plusieurs règles complémentaires s’imposent. Les normes de sécurité doivent être respectées, notamment la présence de détecteurs de fumée et la conformité des installations électriques. Un contrat de location ou un document écrit reprenant les conditions essentielles (tarifs, durée, dépôt de garantie) doit être remis au voyageur. Enfin, les informations sur les prix, taxe de séjour incluse, doivent être affichées de manière claire et transparente sur toutes les annonces.

Pour les propriétaires qui souhaitent se faire accompagner dans ces démarches, Check-in Chic propose une gestion complète de A à Z, de la mise en conformité réglementaire à l’optimisation des revenus. Notre équipe locale, implantée en Pays de la Loire, maîtrise les spécificités des Sables d’Olonne et d’Angers pour sécuriser votre activité. Vous pouvez consulter notre page dédiée à la conciergerie aux Sables d’Olonne pour en savoir plus sur notre accompagnement local.

Sanctions encourues en cas de non-conformité

Les sanctions prévues par la réglementation sont particulièrement sévères et il serait risqué de les sous-estimer. Un propriétaire qui loue une résidence secondaire en meublé de tourisme sans avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage s’expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local. À cela s’ajoute une astreinte journalière pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré, jusqu’au retour effectif du bien à un usage d’habitation.

La location sans numéro d’enregistrement valide, le dépassement du plafond de 120 jours pour une résidence principale ou encore l’absence de collecte de la taxe de séjour constituent également des infractions passibles de sanctions. La Direction générale des entreprises (DGE) et les services municipaux disposent désormais de davantage de moyens de contrôle, notamment via les données transmises par les plateformes de réservation.

Si vous souhaitez évaluer la rentabilité de votre bien avant de vous lancer, notre outil d’estimation des revenus en location courte durée vous permet d’obtenir une projection chiffrée gratuite. Pour aller plus loin sur les obligations légales à l’échelle régionale, notre page sur la gestion de location courte durée en Pays de la Loire détaille l’ensemble du cadre applicable.

Louer sereinement aux Sables d’Olonne en 2026

Louer un bien aux Sables d’Olonne en location saisonnière est tout à fait possible et peut s’avérer très rentable, à condition de respecter scrupuleusement la réglementation en vigueur. La loi Le Meur a profondément modifié les règles du jeu : déclaration préalable, numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires, plafond de 120 jours pour les résidences principales, DPE minimum, taxe de séjour et SIRET sont autant d’obligations qui s’appliquent cumulativement.

La bonne nouvelle, c’est que ces démarches sont accessibles et qu’un accompagnement professionnel permet de les traiter rapidement, sans risquer des sanctions qui peuvent se chiffrer en dizaines de milliers d’euros.

FAQ — Location saisonnière aux Sables d’Olonne

Puis-je louer mon appartement aux Sables d’Olonne sans déclarer mon activité ?

Non. Toute location saisonnière aux Sables d’Olonne doit faire l’objet d’une déclaration préalable donnant lieu à un numéro d’enregistrement, obligatoire sur toutes les annonces. L’absence de déclaration constitue une infraction passible de sanctions financières.

Le classement en étoiles est-il obligatoire pour louer aux Sables d’Olonne ?

Le classement n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé. Il permet notamment le renouvellement automatique de l’autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires et ouvre droit à un tarif fixe de taxe de séjour, généralement plus avantageux que le taux proportionnel appliqué aux hébergements non classés.

Comment obtenir l’autorisation de changement d’usage pour ma résidence secondaire aux Sables d’Olonne ?

La demande s’effectue en ligne via la plateforme de l’agglomération des Sables d’Olonne. L’autorisation est délivrée par la mairie, valable trois ans, et renouvelable automatiquement si le bien est classé en étoiles selon le référentiel Atout France.

Qui collecte la taxe de séjour si je passe par Airbnb ?

Airbnb collecte et reverse directement la taxe de séjour à l’agglomération des Sables d’Olonne pour les réservations effectuées via sa plateforme. Si vous utilisez d’autres canaux de distribution ou louez en direct, c’est à vous de collecter la taxe auprès des voyageurs et de la reverser via la plateforme taxe.3douest.com.

Quelles sont les obligations énergétiques pour louer en saisonnier aux Sables d’Olonne ?

Depuis le 21 novembre 2024, votre logement doit présenter un DPE classé au minimum E pour pouvoir être proposé en location touristique. Cette exigence sera progressivement renforcée jusqu’en 2034, date à laquelle seuls les logements classés de A à D seront autorisés.

Faut-il un SIRET pour louer son bien en location saisonnière ?

Oui, dès lors que vous exercez une activité de location meublée de façon régulière, vous devez déclarer votre activité auprès du guichet des formalités des entreprises et obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est nécessaire pour vos déclarations fiscales, notamment dans le cadre du régime micro-BIC ou du régime réel d’imposition.