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Louer sa résidence principale sur Airbnb, Booking ou Abritel est une source de revenus complémentaires appréciable. Mais cette pratique est encadrée par une règle que tout propriétaire doit connaître : le plafond de 120 nuitées Airbnb en résidence principale.

Fixé par l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, ce plafond s’applique à l’ensemble des plateformes de location, par année civile, et concerne uniquement les logements occupés au moins huit mois par an par leur propriétaire ou locataire. Depuis la loi Le Meur de 2024, certaines communes peuvent désormais abaisser ce seuil à 90 nuitées. Comprendre le mécanisme, les contrôles et les stratégies légales pour optimiser son calendrier dans cette limite est devenu indispensable en 2025 et 2026.

Plafond 120 nuitées Airbnb résidence principale | Guide 2026

Temps de lecture : ~10 min

1. Résumé en bref
2. Quelle est la règle du plafond de 120 nuitées Airbnb en résidence principale ?
3. La loi Le Meur peut-elle réduire le plafond à 90 nuitées dans votre commune ?
4. Résidence principale et résidence secondaire : des règles très différentes
5. Comment compter ses 120 nuitées Airbnb sur plusieurs plateformes ?
6. Airbnb bloque-t-il automatiquement votre annonce à 120 nuitées ?
7. Quelles exceptions permettent de dépasser le plafond de 120 jours légalement ?
8. Quelles stratégies légales pour optimiser ses revenus dans la limite des 120 nuitées ?
9. Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du plafond ?
10. Aller plus loin avec la conformité du plafond de 120 nuitées
11. FAQ

Résumé en bref

• La règle générale : le plafond légal est de 120 nuitées effectivement louées par année civile pour toute résidence principale, toutes plateformes confondues.
• Le cas des 90 nuitées : depuis la loi Le Meur, certaines communes en zone tendue peuvent abaisser ce seuil à 90 nuitées par délibération motivée.
• Résidence principale vs secondaire : le plafond de 120 jours ne concerne que la résidence principale ; une résidence secondaire n’est pas soumise à cette limite mais requiert souvent une autorisation de changement d’usage.
• Compter ses nuitées : le compteur est cumulatif sur toutes les plateformes et se remet à zéro chaque 1er janvier.
• Exceptions légales : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure permettent de dépasser le plafond sans sanction.
• Sanctions et blocage : dépasser le plafond sans juste motif expose à une amende pouvant atteindre 10 000 euros, et les plateformes bloquent automatiquement les annonces dans les communes concernées.

Quelle est la règle du plafond de 120 nuitées Airbnb en résidence principale ?

Définition du plafond de 120 nuitées pour la résidence principale

L’article L.324-1-1 du Code du tourisme pose le cadre national : une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que pour un maximum de 120 nuitées par année civile. Ce plafond s’entend en nuitées effectivement louées, et non en jours calendaires bloqués dans un agenda ou en nombre de réservations. Autrement dit, si une réservation couvre cinq nuits, cinq nuitées sont décomptées du quota annuel.

La notion de résidence principale est précisément définie par la loi : il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou son locataire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette définition conditionne l’application du plafond. Un logement occupé moins de huit mois par an bascule juridiquement dans la catégorie des résidences secondaires, soumises à des règles différentes.

Le compteur repart à zéro chaque 1er janvier. Les nuitées de l’année précédente n’ont aucune incidence sur le quota de l’année suivante. En revanche, le plafond est cumulatif sur l’ensemble des plateformes de location en ligne : les nuitées réalisées via Airbnb, Booking.com, Abritel ou tout autre canal s’additionnent. Il n’existe pas un quota par plateforme mais un seul quota global pour le logement concerné.

Bon à savoir — Depuis 2026, la limite de 120 jours s’applique sur l’ensemble du territoire français pour la résidence principale, et non plus seulement dans les communes ayant instauré une procédure d’enregistrement obligatoire.

La loi Le Meur peut-elle réduire le plafond à 90 nuitées dans votre commune ?

Un plafond abaissé à 90 nuitées dans certaines communes

La loi Le Meur, adoptée en 2024 et entrée en vigueur progressivement en 2025, a introduit une nouveauté significative : les communes, notamment celles situées en zone tendue, peuvent désormais abaisser le plafond national de 120 jours à 90 nuitées par an, via une délibération municipale motivée. Cette faculté vise à mieux réguler les tensions sur le marché du logement dans les territoires où la pression touristique est forte.

En pratique, la règle applicable à votre logement dépend de la commune où il est situé. Avant de définir votre stratégie de location, il est donc indispensable de vérifier si votre mairie a adopté une telle délibération. La fiche F33175 du site service-public.fr constitue une référence utile pour connaître les obligations locales en matière de déclaration et de plafond de nuitées.

Des villes comme Paris, Bordeaux ou Nice ont été pionnières dans la régulation des locations touristiques, et d’autres municipalités ont suivi depuis 2025. Dans les Pays de la Loire, la situation varie selon les communes : il convient de se renseigner directement auprès du service urbanisme de la mairie concernée ou de consulter l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) pour obtenir une information à jour.

Résidence principale et résidence secondaire : des règles très différentes

La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est fondamentale pour comprendre les obligations applicables à votre location saisonnière. Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences.

Comparaison des règles applicables à la résidence principale et à la résidence secondaire

Critère	Résidence principale	Résidence secondaire
Plafond de nuitées	120 nuitées par an (90 dans certaines communes)	Aucun plafond légal de nuitées
Occupation minimale du propriétaire	Au moins 8 mois par an	Non applicable
Changement d’usage requis	Non (dans la limite du plafond)	Oui, en zone tendue, pour louer régulièrement
Déclaration en mairie	Obligatoire dans les communes avec enregistrement	Obligatoire dans les communes avec enregistrement
Blocage automatique par les plateformes	Oui, au-delà du plafond dans les communes concernées	Non applicable pour ce motif
Statut fiscal possible	LMNP sous conditions	LMNP, meublé classé possible

Pour une résidence secondaire, l’absence de plafond de nuitées ne signifie pas l’absence de contraintes. En zone tendue, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale nécessite généralement une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie. Cette procédure peut être complexe et n’est pas systématiquement accordée. Si vous êtes propriétaire d’un bien aux Sables d’Olonne ou à Angers que vous n’occupez pas à titre principal, la page dédiée à la gestion de location courte durée de Check-in Chic vous donnera un aperçu des démarches à anticiper.

Comment compter ses 120 nuitées Airbnb sur plusieurs plateformes ?

Un quota global pour l’ensemble de vos plateformes de location

C’est l’une des questions les plus fréquentes des propriétaires qui louent simultanément sur plusieurs canaux. La réponse est claire : le plafond de 120 nuitées s’applique au logement, pas à une plateforme en particulier. Si vous réalisez 80 nuitées via Airbnb, 25 via Abritel et 20 via Booking.com au cours de la même année civile, vous atteignez 125 nuitées au total et dépassez le plafond légal.

Il appartient au propriétaire de tenir lui-même ce décompte cumulatif, car les plateformes ne communiquent pas entre elles. Airbnb ne sait pas combien de nuitées vous avez générées sur Booking, et inversement. Des outils de gestion de calendrier et de channel management permettent de centraliser ce suivi et d’éviter les doubles réservations ou les dépassements involontaires. Pour les propriétaires qui délèguent la gestion à une conciergerie, ce suivi fait partie des missions confiées au prestataire.

Important — Le compteur de nuitées porte sur les nuitées effectivement louées, pas sur les jours bloqués dans votre calendrier de disponibilité. Un jour marqué comme indisponible sans réservation confirmée ne compte pas dans le quota.

Airbnb bloque-t-il automatiquement votre annonce à 120 nuitées ?

Dans les communes ayant instauré un numéro d’enregistrement obligatoire, la loi ELAN puis la loi Le Meur ont imposé aux plateformes de location en ligne de bloquer automatiquement les annonces de résidence principale une fois le plafond atteint. Concrètement, lorsque votre annonce Airbnb atteint 120 nuitées louées dans une commune concernée, la plateforme désactive automatiquement votre calendrier de disponibilité jusqu’au 1er janvier suivant, date à laquelle le compteur repart à zéro.

Ce mécanisme de blocage automatique de l’annonce ne s’applique pas uniformément sur tout le territoire. Dans les communes qui n’ont pas encore mis en place de procédure d’enregistrement, le contrôle repose davantage sur la déclaration volontaire du propriétaire et sur les transmissions de données que les plateformes sont tenues d’effectuer auprès des collectivités. La Direction générale des finances publiques (DGFiP) reçoit également des informations sur les revenus déclarés par les plateformes, ce qui permet des recoupements en cas de contrôle fiscal.

Quelles exceptions permettent de dépasser le plafond de 120 jours légalement ?

Les trois exceptions prévues par la loi

La loi prévoit trois situations dans lesquelles un propriétaire peut dépasser le plafond de 120 nuitées sans s’exposer à une sanction, à condition de pouvoir justifier d’un juste motif. Ces exceptions sont les suivantes :

• Obligation professionnelle : mutation, mission longue à l’étranger ou toute contrainte professionnelle documentée qui oblige le propriétaire à s’absenter de son logement principal au-delà de la durée habituelle.
• Raison de santé : hospitalisation prolongée ou contrainte médicale nécessitant de quitter le logement pour une durée supérieure à celle prévue par le plafond.
• Cas de force majeure : événement imprévisible et irrésistible, dûment documenté, rendant l’occupation du logement impossible.

Dans tous ces cas, la charge de la preuve appartient au propriétaire. Il est fortement conseillé de conserver tous les justificatifs (attestation employeur, certificat médical, rapport d’expertise) et de déclarer la situation en mairie le cas échéant. Ces exceptions sont strictement encadrées et ne sauraient être invoquées de manière préventive ou générale.

Quelles stratégies légales pour optimiser ses revenus dans la limite des 120 nuitées ?

Respecter le plafond de 120 nuitées ne signifie pas renoncer à maximiser ses revenus locatifs. Plusieurs leviers légaux permettent d’optimiser le rendement dans cette contrainte. La tarification dynamique est l’un des plus efficaces : en ajustant le prix à la nuit en fonction de la demande, des événements locaux et de la saisonnalité, il est possible d’augmenter significativement le revenu moyen par nuitée sans augmenter le nombre de nuitées louées. Pour approfondir ce sujet, l’article de Check-in Chic sur le prix à la nuitée Airbnb offre des repères concrets.

Le classement en meublé de tourisme constitue un autre levier pertinent. Au-delà de l’avantage fiscal lié à l’abattement micro-BIC majoré pour les meublés classés, le classement améliore la visibilité du logement sur les plateformes et justifie un positionnement tarifaire supérieur. Pour les propriétaires qui souhaitent aller plus loin dans l’optimisation de leur bien, la page rentabilité de la location courte durée de Check-in Chic détaille les facteurs clés à actionner.

Enfin, soigner la qualité des annonces, la photographie et les avis voyageurs permet d’augmenter le taux de conversion et le taux de remplissage sur les nuitées disponibles. Des conseils pratiques sur ce point sont disponibles dans l’article dédié à l’augmentation du taux de remplissage.

Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du plafond ?

Dépasser le plafond de 120 nuitées sans juste motif ni autorisation de changement d’usage expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 10 000 euros par annonce, selon les dispositions du Code du tourisme. À cette sanction financière s’ajoutent des risques fiscaux liés à la requalification des revenus et des risques d’urbanisme si le logement est situé en zone tendue sans autorisation de changement d’usage.

Le non-respect de l’obligation de déclaration en mairie dans les communes l’exigeant constitue une infraction distincte. Les propriétaires qui n’auraient pas obtenu de numéro d’enregistrement alors que leur commune l’impose s’exposent également à des pénalités. Il est donc essentiel de vérifier les obligations locales avant de mettre un logement en location, et de tenir un registre précis des nuitées effectivement louées tout au long de l’année civile. Pour les propriétaires qui souhaitent sécuriser leur conformité et déléguer cette gestion, la conciergerie Airbnb de Check-in Chic propose un accompagnement complet, de la déclaration initiale au suivi du compteur de nuitées.

Aller plus loin avec la conformité du plafond de 120 nuitées

Le plafond de 120 nuitées Airbnb en résidence principale est une règle nationale précise, cumulable sur toutes les plateformes, calculée par année civile et susceptible d’être abaissée à 90 nuitées dans certaines communes depuis la loi Le Meur. Bien maîtrisé, ce cadre n’empêche pas de générer des revenus locatifs significatifs : il invite à une gestion rigoureuse du calendrier, à une tarification optimisée et à une connaissance fine des obligations locales.

Propriétaires en Pays de la Loire, que votre bien soit situé à Angers ou aux Sables d’Olonne, l’équipe de Check-in Chic se tient disponible pour vous accompagner dans cette conformité et dans la valorisation de votre logement. N’hésitez pas à prendre contact pour une estimation gratuite et personnalisée.

FAQ

Puis-je louer une chambre chez moi sans être soumis au plafond de 120 nuitées ?

La location d’une chambre chez l’habitant, dans laquelle le propriétaire réside simultanément, est soumise à un régime distinct de la location de l’hébergement entier. Le plafond de 120 nuitées prévu à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme vise principalement la location de l’hébergement entier en meublé de tourisme. La location d’une chambre meublée à la nuit chez l’habitant peut relever d’un cadre différent, mais il convient de vérifier les règles locales applicables auprès de la mairie, car certaines communes ont étendu leurs obligations d’enregistrement à toutes les formes de location touristique.

Dois-je déclarer mes nuitées à la mairie pour respecter le plafond des 120 jours ?

La déclaration en mairie est obligatoire dans les communes ayant instauré une procédure d’enregistrement, ce qui est de plus en plus courant depuis la loi Le Meur. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à mentionner sur vos annonces. En revanche, la transmission mensuelle ou annuelle du nombre de nuitées effectuées n’est pas toujours requise directement par le propriétaire : les plateformes de location en ligne ont elles-mêmes l’obligation de transmettre ces données aux communes qui en font la demande.

Que se passe-t-il si Airbnb bloque mon annonce avant que j’aie atteint 120 nuitées ?

Airbnb peut bloquer une annonce avant le plafond légal si les données transmises par la commune ou le compteur interne de la plateforme ne correspondent pas au nombre réel de nuitées effectuées. Dans ce cas, il est conseillé de contacter le support Airbnb en fournissant un justificatif du nombre de nuitées réellement réalisées. Un suivi rigoureux de votre compteur de nuitées tout au long de l’année civile vous permettra de contester toute erreur de calcul.

Le plafond de 120 jours s’applique-t-il si je loue mon logement principal pendant mes vacances ?

Oui. Dès lors que votre logement est votre résidence principale, c’est-à-dire que vous l’occupez au moins huit mois par an, toutes les nuitées que vous louez pendant vos absences, y compris pendant vos vacances, s’imputent sur votre quota annuel de 120 nuitées. La nature de votre absence (vacances, déplacement professionnel court, etc.) n’a pas d’incidence sur le décompte.

Est-il possible de cumuler la location de ma résidence principale et un statut LMNP ?

Oui, sous certaines conditions. Les revenus tirés de la location meublée de tourisme de votre résidence principale sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible si vos recettes locatives annuelles restent inférieures à certains seuils. Le classement de votre logement en meublé de tourisme vous permet de bénéficier d’un abattement majoré dans le cadre du régime micro-BIC. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou l’ANIL pour valider votre situation personnelle.