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Vous envisagez de louer votre bien sur Airbnb ou en meublé de tourisme en Pays de la Loire, mais vous n’êtes pas certain de vos obligations administratives ? En particulier, vous vous interrogez peut-être sur le changement usage location courte durée et ses conséquences juridiques.

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le cadre réglementaire s’est considérablement renforcé, avec des sanctions qui peuvent atteindre des montants très significatifs. Cet article vous explique concrètement ce qu’est le changement d’usage, dans quelles communes des Pays de la Loire il s’applique, comment obtenir l’autorisation et quelles exemptions existent selon votre situation.

Changement d’usage location courte durée en Pays de la Loire

Temps de lecture : ~10 min

1. Qu’est-ce que le changement d’usage pour une location courte durée ?
2. Quelles communes des Pays de la Loire sont concernées par le changement d’usage ?
3. Résidence principale ou secondaire : une distinction fondamentale
4. Comment obtenir une autorisation de changement d’usage ?
5. Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
6. Ce que change la loi Le Meur de 2024 pour les propriétaires
7. Sécuriser votre location courte durée en Pays de la Loire
8. FAQ

• Définition et cadre légal : le changement d’usage transforme juridiquement un logement résidentiel en local à vocation commerciale, encadré par l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
• Villes concernées en Pays de la Loire : Nantes est la principale commune soumise à cette obligation ; Angers et Le Mans ne l’appliquent pas encore, mais la situation évolue.
• Résidence principale vs résidence secondaire : la résidence principale bénéficie d’une exemption jusqu’à 120 jours par an, tandis que la résidence secondaire est soumise à autorisation dès le premier jour dans les communes concernées.
• Procédure et compensation : la demande s’effectue en mairie ou via le téléservice national, avec parfois une obligation de compensation dans les grandes villes.
• Sanctions et loi Le Meur 2024 : louer sans autorisation expose à des amendes administratives pouvant aller jusqu’à 50 000 euros par logement, avec des contrôles renforcés depuis fin 2024.

Qu’est-ce que le changement d’usage pour une location courte durée ?

Définition du changement d’usage

Le changement d’usage est un mécanisme juridique défini à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il s’applique dès lors qu’un local à usage d’habitation est loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. En d’autres termes, transformer votre appartement ou votre maison en meublé de tourisme constitue, aux yeux de la loi, un passage de l’usage d’habitation à un usage commercial assimilable à une activité para-hôtelière.

Changement d’usage et changement de destination

Il est important de distinguer le changement d’usage du changement de destination, qui relève du droit de l’urbanisme. Une autorisation d’urbanisme modifiant la destination d’un bien (par exemple, de « habitation » vers « hébergement hôtelier ») ne suffit pas à justifier la transformation en meublé de tourisme. Seule une autorisation spécifique de changement d’usage, délivrée en application du CCH, permet de régulariser cette situation. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a expressément clarifié ce point pour éviter toute confusion entre les deux procédures.

Communes concernées par le changement d’usage

Le régime du changement d’usage ne s’applique pas uniformément sur tout le territoire. Il concerne les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), ainsi que toute commune qui a choisi d’instaurer ce régime par délibération municipale. En dehors de ces zones, la location courte durée reste soumise à d’autres obligations (déclaration en mairie, numéro d’enregistrement), mais pas au changement d’usage.

Bon à savoir : le changement d’usage et le changement de destination sont deux procédures distinctes. Le premier relève du Code de la construction et de l’habitation, le second du droit de l’urbanisme. Obtenir l’un ne dispense pas de l’autre si les deux sont requis.

Quelles communes des Pays de la Loire sont concernées par le changement d’usage ?

Situation dans les principales villes des Pays de la Loire

En Pays de la Loire, la situation varie selon les villes. Il est essentiel de vérifier la réglementation applicable à votre commune avant toute mise en location.

Voici un tableau récapitulatif de la situation dans les principales villes de la région :

Réglementation du changement d’usage dans les principales villes des Pays de la Loire

Ville	Population	Changement d’usage obligatoire	Déclaration en mairie	Numéro d’enregistrement
Nantes	Plus de 300 000 hab.	Oui (résidence secondaire dès le 1er jour)	Oui	Oui
Angers	Environ 155 000 hab.	Non (seuil des 200 000 non atteint)	Oui	Oui
Le Mans	Environ 145 000 hab.	Non (seuil des 200 000 non atteint)	Oui	Oui
Les Sables d’Olonne	Environ 45 000 hab.	Possible si délibération municipale	Oui	Oui
Saint-Gilles-Croix-de-Vie	Moins de 20 000 hab.	Possible si délibération municipale	Oui	Oui

Nantes est donc la seule grande ville de la région à dépasser le seuil légal de 200 000 habitants, ce qui l’inscrit automatiquement dans le régime du changement d’usage. Pour Angers et Le Mans, le seuil n’est pas atteint, mais ces communes peuvent décider par délibération municipale d’instaurer ce régime. Il est donc indispensable de consulter directement le service urbanisme de votre mairie pour connaître la situation exacte au moment de votre démarche, car la réglementation locale peut évoluer rapidement depuis la loi Le Meur. Si vous investissez dans cette ville, notre page dédiée à la conciergerie location courte durée à Angers détaille les spécificités locales.

Pour les communes côtières comme Les Sables d’Olonne, Pornic ou La Baule, très prisées en location saisonnière, certaines municipalités ont engagé des réflexions sur l’instauration d’un régime de changement d’usage pour préserver leur parc locatif résidentiel. Si vous gérez un bien dans ces zones, il est recommandé de suivre l’actualité réglementaire locale de près. Notre équipe chez Check-in Chic assure une veille permanente sur ces évolutions pour les propriétaires que nous accompagnons en Pays de la Loire. Vous pouvez consulter notre page dédiée à la conciergerie location courte durée aux Sables d’Olonne pour en savoir plus sur la réglementation locale.

Résidence principale ou secondaire : une distinction fondamentale

Résidence principale : plafonds de location

L’obligation de changement d’usage ne s’applique pas de la même manière selon que vous louez votre résidence principale ou une résidence secondaire. C’est l’une des distinctions les plus importantes à maîtriser avant de mettre un bien en location courte durée.

La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Si vous la louez en meublé de tourisme à une clientèle de passage, vous êtes dispensé de toute autorisation de changement d’usage, à condition de ne pas dépasser le plafond légal de 120 jours de location par an. Ce plafond est fixé par le Code du tourisme et confirmé par le guide pratique 2025 du ministère de la Transition écologique. Au-delà de ce seuil, votre activité est assimilée à une activité commerciale et vous devez obtenir une autorisation préalable de changement d’usage.

La loi Le Meur de 2024 permet désormais aux communes de ramener ce plafond à 90 jours par an. Certaines grandes villes comme Paris ont déjà exercé cette faculté depuis le 1er janvier 2025. En Pays de la Loire, il convient de vérifier auprès de chaque mairie si une telle délibération a été adoptée.

Résidence secondaire : un régime plus strict

Pour une résidence secondaire, en revanche, la situation est beaucoup plus stricte. Dans toutes les communes soumises au régime du changement d’usage, une autorisation est obligatoire dès le premier jour de location, quelle que soit la durée envisagée. Il n’existe aucune franchise de jours pour les résidences secondaires. Cette règle s’applique donc pleinement à Nantes et peut s’appliquer dans toute commune ayant adopté une délibération en ce sens. Si vous êtes propriétaire d’un appartement secondaire à Nantes que vous souhaitez louer sur Airbnb, vous devez impérativement obtenir cette autorisation avant la première mise en location.

Important : une résidence secondaire louée en courte durée dans une commune soumise au régime du changement d’usage nécessite une autorisation préalable dès le premier jour de location. Aucune exemption n’existe pour ce type de bien, contrairement à la résidence principale.

Comment obtenir une autorisation de changement d’usage ?

La procédure d’autorisation de changement d’usage se déroule auprès de la mairie de la commune où se situe le bien. Depuis la loi Le Meur, un téléservice national d’enregistrement centralise également les déclarations de meublés de tourisme, ce qui simplifie une partie des démarches administratives. Voici les principales étapes à suivre :

• Vérifier que votre commune est soumise au régime du changement d’usage (délibération municipale ou seuil des 200 000 habitants).
• Déposer une demande d’autorisation préalable auprès du service urbanisme ou logement de votre mairie, avec DPE classé de A à E, règlement de copropriété si applicable, et justificatifs de la nature du bien.
• Attendre la décision du maire, qui peut accorder une autorisation temporaire ou une autorisation définitive.
• Dans certaines communes, respecter une obligation de compensation : créer une surface équivalente de logement résidentiel dans la même zone pour chaque mètre carré transformé.
• Obtenir votre numéro d’enregistrement via le téléservice national, obligatoire pour toute mise en location sur une plateforme comme Airbnb.

L’obligation de compensation est l’une des contraintes les plus complexes à gérer pour les propriétaires. Elle s’applique principalement dans les grandes villes comme Paris ou Marseille, mais certaines métropoles régionales pourraient l’adopter à terme. En pratique, cette compensation peut prendre la forme d’un rachat de droits de commercialité auprès d’un autre propriétaire qui transforme un local commercial en logement. Pour un propriétaire individuel, cette démarche peut s’avérer coûteuse et techniquement difficile sans accompagnement spécialisé.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Louer un bien en courte durée sans avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage requise expose le propriétaire à des sanctions administratives sérieuses. Selon le cadre légal en vigueur, les amendes peuvent atteindre 50 000 euros par logement concerné. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a par ailleurs renforcé les mécanismes de contrôle, en imposant aux plateformes de location comme Airbnb de transmettre des données aux collectivités locales sur les biens loués et les durées de location. Cette transparence accrue facilite l’identification des propriétaires en situation irrégulière.

Au-delà des amendes, un propriétaire qui loue sans autorisation peut se voir contraint de remettre le bien en usage d’habitation, avec une astreinte journalière jusqu’à régularisation. Dans le cas d’une copropriété, le règlement de copropriété peut également interdire la location de courte durée ou la soumettre à des conditions spécifiques. Il est donc indispensable de vérifier ce document avant toute mise en location, en complément des démarches administratives auprès de la mairie.

Pour les propriétaires qui souhaitent sécuriser leur conformité juridique tout en maximisant leurs revenus locatifs, déléguer la gestion à une conciergerie spécialisée est une solution efficace. Check-in Chic assure la veille réglementaire, les démarches d’enregistrement et la conformité de vos annonces pour vous permettre de louer en toute sérénité. Découvrez notre approche sur notre page gestion location courte durée.

Ce que change la loi Le Meur de 2024 pour les propriétaires

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, constitue la réforme la plus significative du cadre réglementaire des meublés de tourisme depuis plusieurs années. Elle apporte plusieurs évolutions concrètes que tout propriétaire doit connaître en 2026.

Premièrement, elle renforce l’obligation de déclaration préalable via un téléservice national d’enregistrement, qui centralise les informations sur tous les meublés de tourisme en France. Ce numéro d’enregistrement doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes. Deuxièmement, elle clarifie la distinction entre autorisation d’urbanisme et autorisation de changement d’usage, évitant ainsi les confusions fréquentes entre ces deux régimes. Troisièmement, elle donne aux communes la faculté de réduire le plafond de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an, renforçant ainsi les pouvoirs des collectivités locales dans la régulation des meublés de tourisme. Enfin, elle renforce les obligations de transmission de données par les plateformes numériques aux autorités locales, ce qui améliore considérablement la traçabilité des locations et l’efficacité des contrôles.

Pour les propriétaires en Pays de la Loire, ces évolutions impliquent une vigilance accrue sur la conformité de leur activité. Si vous gérez votre bien seul depuis quelques années sans avoir vérifié votre situation au regard du changement d’usage, c’est le moment de faire un point complet. Notre équipe peut vous accompagner dans cette démarche. Consultez également notre article sur la rentabilité de la location courte durée pour évaluer l’impact de ces nouvelles règles sur vos revenus.

Sécuriser votre location courte durée en Pays de la Loire

Le changement d’usage pour une location courte durée est une procédure administrative méconnue, mais dont les enjeux sont réels pour tout propriétaire qui loue ou envisage de louer en meublé de tourisme. En Pays de la Loire, Nantes est la principale ville concernée par cette obligation, tandis qu’Angers, Le Mans et les communes côtières peuvent l’adopter par délibération.

La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est déterminante : la première bénéficie d’une exemption jusqu’à 120 jours par an, la seconde est soumise à autorisation dès le premier jour dans les zones régulées. Avec la loi Le Meur de 2024, les contrôles se renforcent et les obligations se précisent. Prendre le temps de vérifier votre conformité aujourd’hui, c’est vous éviter des sanctions demain et louer l’esprit tranquille. Si vous souhaitez être accompagné dans ces démarches, contactez notre équipe Check-in Chic pour un premier échange sans engagement.

FAQ

Le changement d’usage est-il définitif ou peut-il être temporaire ?

L’autorisation de changement d’usage peut être accordée à titre temporaire ou définitif selon les communes. Certaines mairies délivrent des autorisations temporaires, valables pour une durée limitée et non transmissibles avec le bien en cas de vente. Une autorisation définitive, en revanche, est attachée au local et non à la personne. Il est essentiel de vérifier la nature de l’autorisation obtenue avant toute transaction immobilière.

Mon règlement de copropriété peut-il interdire la location courte durée même si j’ai obtenu l’autorisation de changement d’usage ?

Oui. L’autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie ne prime pas sur le règlement de copropriété. Si ce dernier contient une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction expresse de la location de courte durée, vous ne pouvez pas louer votre bien en meublé de tourisme, même avec une autorisation administrative en règle. Il faut donc toujours vérifier ces deux niveaux de contrainte indépendamment.

Qu’est-ce que l’obligation de compensation et dans quelles villes s’applique-t-elle concrètement ?

L’obligation de compensation impose au propriétaire qui transforme un logement en local commercial de compenser cette perte de surface résidentielle en créant une surface équivalente à usage d’habitation dans la même zone. Elle s’applique principalement à Paris et dans certaines grandes métropoles. En Pays de la Loire, Nantes pourrait l’instaurer à terme, mais ce n’est pas encore le cas de manière généralisée. Renseignez-vous directement auprès du service logement de la mairie concernée.

Dois-je obtenir un numéro d’enregistrement même si je ne suis pas soumis au changement d’usage ?

Oui. Depuis la loi Le Meur de 2024, l’obligation d’enregistrement via le téléservice national s’applique à tous les meublés de tourisme, quelle que soit la commune et indépendamment de l’obligation de changement d’usage. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces en ligne. L’absence de numéro d’enregistrement est une infraction distincte, passible de sanctions spécifiques.

Le DPE est-il obligatoire pour obtenir une autorisation de changement d’usage ?

Oui. Pour transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme dans une commune soumise au régime du changement d’usage, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est requis. Le bien doit être classé de A à E sur l’échelle énergétique. Les biens classés F ou G (les passoires thermiques) ne peuvent plus être mis en location de courte durée dans les conditions normales, conformément aux évolutions réglementaires en matière d’interdiction des logements énergivores.